LOCAZIONI COMMERCIALI ALL’EPOCA DEL COVID 19

Il decreto “Cura Italia” tra le varie misure straordinarie previste, l’art. 91 comma 1 D.L. n.18/2020 ha disposto (sulla base dell’articolo 3 del D.L. 23.02.2020  n.  6, convertito con modificazioni dalla L. 5.03.2020, n. 13) al comma 6-bis che : Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto è sempre valutato ai  fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti  degli  articoli  1218  e 1223 c.c., della responsabilità del  debitore,  anche  relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti.”  

Con tale norma è stato stabilito che durante il periodo di emergenza, il rispetto delle normative emesse per il contenimento del virus, comporterà una valutazione in merito alla responsabilità da inadempimento da obbligazioni. La norma non fa riferimento ad obbligazioni in particolare, da ciò ne discende che essa sia applicabile anche alle locazioni commerciali (per le quali nulla il legislatore ha specificamente previsto). 

Il maggior problema sollevato in tema, è stato quello riguardante le attività il cui funzionamento è stato inibito dalla normativa anti-COVID 19, per le quali sulla base del cennato art. 91 D.L. n.18/2020, opererebbe la “giustificazione” del mancato pagamento del canone. Purtroppo però non essendo stata prevista alcuna moratoria, “l’incolpevolezza” del conduttore non si estende oltre il periodo di chiusura forzata, ciò comportando per quest’ultimo, l’obbligo di provvedere al pagamento dei canoni al locatore (il quale ad oggi nel silenzio della legge, è costretto a continuare a versare le tasse locatizie e immobiliari che non sono state nè sospese e nè interrotte). 

Ne consegue che nel caso in cui, dopo il periodo di sospensione, il locatore chieda l’integrale pagamento dei canoni, il conduttore potrà solamente avvalersi di trattative private con il locatore volte a raggiungere un accordo conciliativo volto alla preservazione del contratto e quindi dell’attività, oppure potrà chiedere l’applicazione dell’art. 1258 c.c. (l’impossibilità sopravvenuta di una obbligazione per causa non imputabile al debitore), oppure dell’art. 1464 c.c. (impossibilità sopravvenuta parziale che offre la possibilità di ridurre la prestazione dovuta o addirittura il recesso dal contratto).

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Avv. Stefania Zarba Meli

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