Condominio

"Assistenza e consulenza"

Lo Studio Zarba Meli offre assistenza e consulenza - giudiziale e stragiudiziale - a privati e condomini nell’ambito del contenzioso condominiale ed anche per tutte quelle attività che potrebbero pregiudicare i loro diritti e che vengono disciplinate dal nostro codice civile con le norme che riguardano le servitù e i rapporti di vicinato.  

COMUNIONE E CONDOMINIO

Il nostro Ordinamento, così come in precedenza il diritto romano, stabilisce che la Comunione nasce quando più soggetti (detti comunisti) sono titolari di uno stesso diritto reale, quasi sempre diritto di proprietà, sul medesimo bene (mobile o immobile). Quindi la comunione si verifica quando due o più soggetti sono proprietari del medesimo bene (automobile, casa, barca). Trattasi quindi di un diritto soggettivo che appartiene a più soggetti, ognuno dei quali ha la stessa quota di partecipazione e di conseguenza i medesimi oneri e vantaggi sul bene in comune, salvo i casi in cui sia diversamente previsto. Di solito è pro indiviso e si estende all’intero bene indiviso, ma può esserci anche una comunione pro diviso se a ciascun comunista viene attribuita una quota ben determinata del bene. 

Si parla in particolare di Comproprietà quando la comunione ha per oggetto il diritto di proprietà : in tal caso il bene in comunione viene amministrato da tutti i comunisti che, convocati in assemblea ordinaria, decidono per gli atti di ordinaria amministrazione. Qualora ci fosse un comunista rinunciatario, la sua quota verrà automaticamente e proporzionalmente, divisa tra i restanti nella comunione. La Comunione può sciogliersi, anche a richiesta di uno soltanto dei comunisti, mediante divisione del bene: ogni partecipante avrà o una parte del bene o il valore equivalente alla propria quota. 

La Comunione può essere :

1. volontaria, quando deriva dalla volontà dei partecipanti che acquistano o mettono in comune la proprietà del bene;

2. incidentale, quando dipende da fatti fortuiti come la devoluzione di una successione a causa di morte. In questo caso se la comunione ereditaria ha per oggetto un bene produttivo (per esempio la continuazione dell’attività d’impresa che esercitava il defunto), è richiesta la manifestazione di una precisa volontà di parteciparvi  (Tribunale di Milano, 20/03/1997).

3. forzosa o legale, quando la contitolarità della proprietà sullo stesso bene è attribuita dalla legge, come nel caso del Condominio.

 Il condominio è un tipo di comunione che può avere per oggetto solo edifici e prevede che alcune parti, appunto le unità immobiliari, siano di proprietà esclusiva di distinti soggetti, mentre altre parti, che consentono il godimento delle prime, siano di  proprietà comune a tutti. 

Pertanto un immobile è in comunione quando due o più persone, in ragione della loro quota, ne  sono proprietarie per l’intero ; 

un edificio è in condominio quando più persone (i condomini) sono proprietarie esclusive di singoli appartamenti e comproprietarie delle parti in comune. 

Nella comunione, disciplinata dall’articolo 1100 fino al 1116 del c.c., ogni comunista ha il solo diritto di proprietà comune indivisa, il condomino, invece, ha due diritti : quello di proprietà esclusiva e quello di proprietà di comunione, forzosa e necessaria per la conservazione e la manutenzione di quelle parti comuni  che, essendo condominiali, non possono essere frazionate. Ad esempio un edificio con cento appartamenti può essere in comunione e un immobile con due unità immobiliari può essere in condominio. Su quest’ultimo punto la Suprema Corte si è pronunciata nel 2006, affermando che “nel caso di edificio in condominio composto da due soli condòmini, il rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni anticipate da un condòmino, regolato dall’articolo 1134 cod. civ., è riconosciuto soltanto per le spese urgenti, e cioè quelle che devono essere eseguite senza ritardo e la cui erogazione non può essere differita senza danno; è inapplicabile, invece, nella suddetta ipotesi l’articolo 1110 del codice civile, il quale subordina il diritto al rimborso delle spese anticipate da uno dei comunisti, alla mera trascuratezza degli altri condomini”. 

Pertanto in caso di condominio minimo (di due condomini) si applicano le norme del condominio e non quelle della comunione.

Nel condominio, a differenza della comunione, la quota di partecipazione ai diritti e alle spese di ogni condomino è determinata dal rapporto proporzionale, espresso in millesimi contenuti nelle tabelle millesimali, tra l’appartamento di proprietà esclusiva e le parti comuni (condominiali), fatto salvo diverso accordo.

Il condominio e la comunione differiscono anche in materia di obbligazioni ed infatti la comunione prevede  il principio di solidarietà : ognuno può pagare per tutti salvo rivalsa, mentre per il condominio, le Sezioni Unite della Cassazione (n. 9148/08) hanno escluso la solidarietà delle obbligazioni, riconoscendo, invece, la parziarietà delle stesse per cui ognuno paga per sé.
L’articolo 1129 c.c. stabilisce che quando  i condomini sono più di quattro, hanno l’obbligo di nominare l’amministratore, figura quest’ultima sempre facoltativa nella comunione.

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