Immobili e proprietà

RISTRUTTURAZIONI - PROFILI FISCALI

Di solito il Permesso di Costruire è richiesto per gli edifici di nuova costruzione, in quanto quest’ultima presuppone una trasformazione del territorio, mentre la ristrutturazione edilizia è caratterizzata dalla preesistenza di un manufatto. Essa infatti, è determinata dalla diversità dell’edificio prodotto dall’intervento di trasformazione, rispetto al precedente. 

L’articolo 3, comma 1, del Decreto del Presidente della Repubblica 06/06/2001 n.380, recita che sono : “d) "interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche dei materiali, a quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica.” 

Sono esempi di interventi di ristrutturazione edilizia:

  • la realizzazione di un’apertura esterna quali una porta o  una finestra;
  • l’unione di due appartamenti per realizzarne uno oppure la creazione di due partendo da uno;
  • l’installazione e la realizzazione di ascensori o scale esterne;
  • la modifica dell’aspetto esteriore di un edificio mediante la creazione di un balcone o di una pensilina;
  • la demolizione di un solaio per costruirne un altro anche aumentando la superficie utile;
  • la realizzazione di un soppalco abitabile in una stanza;
  • le opere edilizie per cambio di destinazione d’uso;
  • la costruzione di una piscina privata o condominiale;
  • la demolizione con la ricostruzione di un edificio di pari volume.

La ristrutturazione della casa in cui abitiamo è una condizione che riguarda un po’ tutti, ma è necessario distinguerla dai lavori di manutenzione straordinaria o ordinaria, per poter usufruire dei bonus (agevolazioni e detrazioni fiscali) previsti solo ed esclusivamente in caso di ristrutturazioni edilizie effettuate in modo corretto. Si rende necessario, a questo punto, sottolineare le differenze tra lavori di ristrutturazione e lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria. 

L’art. 3, comma 1, del DPR 380/2001 definisce “ a) "interventi di manutenzione ordinaria", gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;”. 

La manutenzione ordinaria riguarda i lavori di riparazioni più semplici quali:  

  • la sostituzione di un pavimento internamente o esternamente;
  • il rifacimento di un intonaco e la tinteggiatura di una parete;
  • la sostituzione di porte e finestre;
  • l’installazione di grate di sicurezza, di antenne TV, impianti di riscaldamento o di climatizzazione;
  • la sostituzione dei sanitari del bagno;
  • la realizzazione di opere in cartongesso.

Lo stesso articolo 3 definisce  b) "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonche' per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unita' immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso”. 

Pertanto sono interventi di manutenzione straordinaria tutti i lavori e le opere edilizie interne alla casa non rientranti nella manutenzione ordinaria, quali:

  • il rifacimento o la costruzione ex novo di tramezzi interni o anche la realizzazione di una nuova apertura interna;
  • la creazione di un controsoffitto calpestabile o meno in cartongesso;
  • la creazione o lo spostamento di  scale, ascensori, montacarichi interni ad un singolo appartamento;  
  • il rifacimento totale o parziale dell’impianto idraulico, tv e satellitare, riscaldamento, condizionamento, elettrico, allarme, ….

Nonostante siano interventi ben distinti, spesso quando si effettua un lavoro alla propria abitazione, si fa confusione circa l’utilizzo del termine identificativo : un lavoro di manutenzione ordinaria o straordinaria è diverso da uno di ristrutturazione, soprattutto perché quest’ultimo prevede l’obbligo di presentare al Comune una pratica firmata da un tecnico abilitato quale un geometra, un architetto o un ingegnere. Tuttavia la pratica più importante utilizzata per gli interventi di ristrutturazione edilizia, come pure per quelli di manutenzione straordinaria, di restauro, di risanamento conservativo - se riferiti alle parti strutturali dell’edificio -, è la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA). La SCIA si identifica in un’autocertificazione che consente alle imprese di cominciare, modificare o cessare un’attività artigianale, commerciale o industriale, senza dover attendere i tempi di attesa di verifiche e controlli, sostituendosi così ad ogni altro atto di autorizzazione, permesso e licenza. Infatti il suo rilascio dipende solo ed esclusivamente dalla presenza dei requisiti delle norme di settore (nata per le imprese, dal 2011 è stata estesa anche all’attività edilizia).

Con la dicitura Bonus Casa s’intende una serie di agevolazioni che lo Stato riconosce a tutti coloro che effettuano interventi di ristrutturazione, restauro, conservazione o messa in sicurezza di un proprio edificio. 

Nel 2019 alcune delle agevolazioni sono cambiate rispetto agli anni passati, e proprio tali cambiamenti andremo ad analizzare, posto che con la proroga bonus ristrutturazione 2020, la detrazione non ha subito modifiche rispetto all’anno precedente, eccetto che per la novità che il bonus sia stato riconfermato fino al 31/12/2020 con i medesimi requisiti e modalità di fruizione.

Il bonus ristrutturazione edilizia, consiste in una detrazione IRPEF  pari al 36% dei costi sostenuti per i lavori fino ad un massimo di spesa pari a 48.000,00 euro. Nel 2019, con la Legge di Bilancio, è stata prorogata la detrazione fiscale del 50% (aumentata negli anni precedenti) con aumento della massima spesa a 96.000,00 euro. Quindi il Governo ha rinnovato tutta la serie di agevolazioni fiscali rientranti nel “Bonus Casa” procedendo alla eliminazione di alcune ed alla conferma di altre. In particolare sono stati confermati nel 2019 ed ora anche  nel 2020 :

  • il Bonus Ristrutturazione : la detrazione IRPEF, sopra citata, del 50% suddivisa in 10 quote identiche annuali su un massimo di 96.000,00 euro;
  • il Bonus Mobili :  per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici in seguito ad una ristrutturazione la spesa massima detraibile è di 10.000,00 euro. Il Bonus Mobili previsto per le Giovani Coppie, invece, non è stato riconfermato.
  • Il Bonus Verde Urbano: detrazione del 36% su una spesa massima di 5.000,00 euro che si riferisce agli interventi di riqualificazione urbana;
  • il Bonus tende da sole: che consente una detrazione spese del 50%.

Una menzione a parte, per la sua peculiarità, merita il Bonus Unico Condomini che comprende:

  1. l’Ecobonus : detrazione del 65%, suddivisa in 10 quote annuali  di pari importo, per coloro che procedono ad interventi di riqualificazione e risparmio energetici (installazione pannelli solari o finestre a taglio termico, lavori di isolamento termico…) con aggiunta del Bonus Caldaie, ossia di una ulteriore riduzione per le caldaie a condensazione di classe A, su un massimo di 100.000,00 euro. 

Tuttavia accanto a quella di base  del 65% , ora sono previste altre detrazioni:

- del 70% nel caso in cui i lavori interessino almeno il 25% dell’abitazione;

- del 75% se i lavori di miglioramento delle prestazioni energetiche siano sia invernali che estivi.  Pertanto tutti gli interventi che comportino un aumento del livello di efficienza energetica degli edifici esistenti, prevedono riduzioni dell’IRPEF o dell’IRES a seconda se siano posti in essere da persona fisica o da società.

2. Il Sismabonus : detrazione fiscale nata per incentivare le persone al compimento di lavori di riqualificazione sismica finalizzati ad aumentare la sicurezza delle case. 

La Legge di Bilancio 2019, fino al 31 dicembre 2021, consente una detrazione IRPEF sulle spese sostenute per migliorare la resistenza sismica di un edificio e, quindi, la sua classe di rischio. La percentuale di detrazione aumenta con l’aumentare del numero di classi di rischio che i lavori miglioreranno. Dal 1° gennaio e fino al 31 dicembre 2021, le famiglie e le imprese, che effettueranno interventi di riduzione di rischio sismico di edifici ricadenti nelle zone 1, 2 e 3 (come da Ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri n. 3274 20/03/2003) potranno usufruire del  sismabonus che prevede una detrazione del 70% quando i lavori diminuiranno una sola classe di rischio terremoto, e dell’80% quando i lavori determineranno, invece, la riduzione di due classi di rischio.

Nel caso di condomini la detrazione sarà del 75% se gli interventi miglioreranno di un punto la classe di rischio di tutto l’edificio, mentre sarà dell’85% se il miglioramento sarà pari a 2 classi di rischio. Per i condomini, anche se i lavori possono essere detraibili sia con l’ecobonus che con il sismabonus si hanno sempre due casi, ma le agevolazioni saranno pari all’80% e all’85%. Anche la detrazione del sismabonus può agire su un tetto massimo di 96.000,00 euro, ma sarà rimborsabile solo in 5 anni e non in 10 come il Bonus Ristrutturazione. E’ prevista, invece, una detrazione del 100% delle spese per la diagnosi sismica. 

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Avv. Stefania Zarba Meli

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